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新冠病毒帶來甚麼影響?2021年日本房地產市場趨勢
2021-04-07 | 7 次點閱

新冠病毒帶來甚麼影響?2021年日本房地產市場趨勢

 

新冠是否影響日本不動產? 

 

2020年,新型冠狀病毒席捲了日本乃至全世界。在眾多國家感染和死亡人數呈爆炸性增長的情况下,日本相對來看影響不大,各國多次採取行動限制(都市封鎖)等嚴厲措施,日本的「緊急事態宣言」則是相對和緩。

受到疫情的影響,歐美大城地區房地產交易驟然停擺。例如,紐約等地呈現市中心向郊外大移動的趨勢,市中心的交易銳減,郊外的買賣、租賃市場開始活躍起來。

 

即便在新冠病毒災禍中,日本也越來越強調便利性

 
在日本,從東京市中心/城市地區向郊區/農村地區的遷移等活動受到了限制。根據不動產資訊檢索網站資料顯示,去年4~5月的緊急事態宣言期間,房產物件的檢索範圍擴大到郊外和地方,不過儘管瀏覽量和諮詢有所增加,但在緊急狀態宣言解除後,這樣的趨勢又疲軟减弱。反之,由於「儘量避免密集的交通,儘可能避免公共交通的利用」、「想减少通勤時間的浪費」等原因,人們越來越重視通勤和購物的便利性,加之當下的低利率,以「市中心、大城市地區」、「車站前、車站附近」、「大型」和「塔樓」等詞為代表的高價房屋交易非常熱絡。此外,在城市郊外,從租賃2 ~ 30 LDK搬遷到40 ~ 30 LDK的新建單獨住宅等活動也變得非常活躍。在整個住宅市場逐年縮水的情況下,新冠疫情後這些趨勢非常明顯。

去年(2020)的緊急狀態期間,日經平均指數暫時跌至16,000日元,儘管每個地區的房地產交易量都比上年下降了40%至50%,但並沒有發生「拋售」現象,房產價格也沒有太大變化。2008年雷曼兄弟破產時,很多新建公寓、獨門獨戶的經營者以1000萬為單位折扣出售進行庫存處理但仍無法支撑,許多公寓破產,二手市場也跟著崩潰。

 

2021年日本房地產市場的「三極分化」越發嚴重

 
2020年5月25日,緊急事態宣言解除後,城市地區的房地產交易迅速復原,新建、二手房、公寓和單獨住宅皆迅速恢復,以滿足過剩的需求。特別是東京都中心5區(千代田、中央、港口、新宿、渋谷區)等二手公寓的成交單價一直呈上升趨勢。 此外,由於新銷售和庫存的減少,甚至可以感受到更高的價格壓力。

 
新冠是否影響日本不動產?


與其他發達國家相比,日本的房地產價格相對便宜,新冠疫情的影響相對小,並且受到海外投資者的關注,預計未來將流入數萬億日元的資金。然而,這些趨勢將集中在市中心和城市地區,2021年房地產市場將進入「三極化」加速的一年。 從全國層面來看,自2019年10月消費稅增稅以來,新建、二手、高級公寓、獨幢樓房的交易都很低迷。

2021年,東京、神奈川、崎玉和千葉縣的三個都道府縣緊急實施「緊急狀態宣言」,但與去年緊急狀態期間大幅下跌的日經狀況不同,股票價格沒有明顯反應。另外,相較去年緊急狀態期間新建公寓的樣品屋被關閉、施工現場也停止,今年很多樣品屋和施工現場都有新冠因應策略,因此不太可能出現像之前那樣的停滯。因此,此次緊急事態宣言期間,即使交易數出現負數,也很難發生拋售導致的價格下跌,預料緊急事態宣言解除後的交易也會恢復正常運行。當然,這要看新冠疫情的狀況,倘若目前預計實施至2021年2月7日的緊急狀態宣言延長,則影響不只於此。

總而言之,只要日經平均指數保持穩定,以「市中心、大城市地區」、「車站前、車站附近」、「大型」和「塔樓」等字樣為代表的位置優越、高價格物業和郊區價格實惠的新建築、二手公寓、單戶住宅等都會有良好表現,然而「位置不優物件」則可能狀況艱辛。

 

購房重點在於考慮長期需求的基礎上

 
新冠是否影響日本不動產?


僅管沒有定量的數據,但一些關於比特幣和以太虛擬貨幣一直創歷史新高、以及新冠後以上漲的股票作為購買房地產首付的故事開始越來越多。再加上歷史性的低利率仍在持續,形式上可以說是接近上世紀80年代後期的泡沫經濟的情況。無論實體經濟如何,股票和房地產等資產價格都會上漲,反復「因為上漲所以買」、「因為買所以上漲」的「期待」成為了房產溫度表,呈現一個看不見天花板的資產泡沫。

各種稅收優惠措施,例如抵押貸款扣除(住房貸款的特殊扣除等),其扣除期已從10年延長至13年,預計將從去年開始持續下去,尤其是低利率和住房,可以說收購環境已經到位。另一方面,從長遠來看,在人口和家庭數量正在減少的日本,整體住宅需求萎縮的情況下,購屋前需抱持慎重的態度,應以物件的便利性和災害可能性(選址、地理位置和能源節約性等建築地震工程)基本性能等長期性需求作為慎重考量條件。


※ 圖文來源/SUUMO
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